Kydoniatis Architects

Οι Kydoniatis Architects, με έδρα την Αθήνα, είναι αρχιτεκτονικό γραφείο με συνέχεια που απλώνεται σε τρεις γενιές. Τα έργα που αναλαμβάνει είναι μικρής και μεγάλης κλίμακας: ολοκληρωμένα τουριστικά θέρετρα και resorts, κατοικίες και συγκροτήματα κατοικιών, πολυκατοικίες και παραθεριστικές κατοικίες, αποκαταστάσεις και ανακατασκευές, πάνω από 240 καταστήματα υψηλών προδιαγραφών, κτίρια γραφείων, εκπαιδευτήρια, βιομηχανίες φαρμάκων και data centers.

Η προσέγγιση του γραφείου συνδυάζει λειτουργικότητα και βιωσιμότητα με σεβασμό στον τόπο, οργανώνοντας σύνθετα προγράμματα, με βαθιά γνώση της κατασκευής. Την πορεία του γραφείου καθοδηγεί σήμερα ο αρχιτέκτονας Κωνσταντίνος Κυδωνιάτης, εκπροσωπώντας τη νεότερη γενιά, μαζί με τον αδελφό του Φαίδωνα.

 

Σ.Μ.: Το γραφείο έχει μεγάλη εμπειρία στον σχεδιασμό ολοκληρωμένων resorts, στη λογική του “all inclusive”. Πώς ξεκίνησε αυτή η δραστηριότητα και πώς μεταβλήθηκαν τα σχετικά πρότυπα μέσα στα χρόνια; Έχει μέλλον η τυπολογία αυτή ως προς τη βιωσιμότητα;

Κωνσταντίνος Κυδωνιάτης: Έχουμε αναλάβει επανειλημμένα μεγάλης κλίμακας συγκροτήματα, δυναμικότητας έως 2.000 κλινών. Ωστόσο θεωρώ ότι ο όρος “all inclusive” παραμένει παρεξηγημένος: ιστορικά συνδέθηκε με “φθηνό” τουρισμό, ενώ σήμερα καλύπτει και προϊόντα υψηλότατων προδιαγραφών. Υπάρχει ελληνική αλυσίδα-υπόδειγμα που λειτουργεί με αυτό το μοντέλο, με ιδιαίτερα αυξημένο ημερήσιο κόστος διαμονής. Τα ξενοδοχεία που σχεδιάζουμε, είτε απευθύνονται σε ζευγάρια είτε σε οικογένειες, είτε προσφέρουν μόνο διαμονή είτε πλήρες πακέτο υπηρεσιών, τηρούν αυστηρά πρότυπα ποιότητας και οργάνωσης.

Η προσωπική μου εμπλοκή ξεκίνησε στα πρώτα μου επαγγελματικά βήματα, στο γραφείο του πατέρα μου. Πριν από 25 χρόνια, οικογενειακή ξενοδοχειακή επιχείρηση με τρία συγκροτήματα στην Κύπρο μάς ανέθεσε να τη στηρίξουμε στα πρώτα της βήματα στην Ελλάδα, στη Ρόδο. Έκτοτε η επιχείρηση εξελίχθηκε σε κολοσσό με πάνω από 45 resorts και η συνεργασία συνεχίζεται. Η εμπειρία εκείνης της περιόδου, σε συνδυασμό με τη σταθερή σχέση εμπιστοσύνης, μας έδωσε ένα στέρεο πλαίσιο για να κατανοούμε βαθιά τις λειτουργικές ροές, τους κύκλους ανακαίνισης και τις στρατηγικές διαφοροποίησης της εμπειρίας. Το διαρκές πρόβλημα της χώρας είναι η απουσία οργανωμένου, συνεκτικού σχεδίου για τον τουρισμό. Οι πολιτικές σπάνια έχουν συνέχεια, οι υποδομές υπολείπονται και ο συνολικός συντονισμός δεν επαρκεί. Η ιδιωτική πρωτοβουλία, παρότι ώθησε εντυπωσιακά την αναβάθμιση καταλυμάτων και υπηρεσιών λόγω ανταγωνισμού, δεν αρκεί από μόνη της. Πολλοί κινούνται με γνώμονα το στενό συμφέρον, χωρίς ευρύτερη στρατηγική. Σε κόμβους άφιξης και αναχώρησης όπως αεροδρόμια και λιμάνια, οι υποδομές είναι συχνά ανεπαρκείς, ενώ οι μετακινήσεις προς και από αυτά παραμένουν προβληματικές, παρά το ότι μιλάμε για μία κατεξοχήν τουριστική χώρα.

Πιστεύω ότι η Ελλάδα οφείλει και μπορεί να απευθύνεται σε ευρύ φάσμα επισκεπτών, από πολύ υψηλή έως μέση δαπάνη. Κρίσιμη προτεραιότητα είναι η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, τουλάχιστον στα μεγάλα νησιά (Ρόδος, Κρήτη, Κέρκυρα, Κως). Τα νέα συγκροτήματα πρέπει να σχεδιάζονται εξαρχής για λειτουργία πέρα από τους 6-7 μήνες, με επαρκείς κλειστούς χώρους δραστηριοτήτων και ευελιξία προγράμματος. Τα μεγάλα resorts διευκολύνουν αυτή τη μετάβαση, προσφέροντας πλούσια γκάμα εστίασης, αναψυχής, ευεξίας και άθλησης, με σαφή οργάνωση ροών και υποδομών.

Τα οργανωμένα συγκροτήματα εξυπηρετούν υποδειγματικά τις οικογένειες, με ασφαλείς, διακριτούς και ποιοτικούς χώρους για όλες τις ηλικίες. Τα μικρότερα καταλύματα, από την άλλη, προσφέρουν πιο εξειδικευμένες εμπειρίες με ισχυρό κοινό. Το κρίσιμο ζητούμενο, ανεξαρτήτως κλίμακας, είναι να τηρούνται προδιαγραφές και να υπάρχει οργάνωση.

Δυστυχώς, μεγάλο μέρος της προσφοράς παραμένει μη οργανωμένο. Ως προς τη βιωσιμότητα, το “all inclusive” σαφώς έχει μέλλον, εφόσον ενσωματώνει βιοκλιματικές στρατηγικές, ενεργειακές και υδατικές βελτιστοποιήσεις, κυκλικές πρακτικές υλικών, επάρκεια σκιάσεων και φυσικού αερισμού και υποδομές λειτουργίας όλο τον χρόνο. Έτσι παύει να είναι ένα “ισοπεδωτικό” πακέτο και μετατρέπεται σε εργαλείο ορθολογικής διαχείρισης πόρων και εμπειριών, με μετρήσιμα οφέλη για τον τόπο.

 

 

Σ.Μ.: Συχνά ανακαινίζετε παλαιότερα έργα σας για να τα φέρετε στα σύγχρονα πρότυπα. Πότε αξιοποιούνται υφιστάμενα χαρακτηριστικά και πότε απαιτείται νέα αρχιτεκτονική;

Κ.Κ.: Η μακροχρόνια σχέση με τους πελάτες είναι γνώρισμα του γραφείου. Συνήθως, μετά από περίπου 12 χρόνια λειτουργίας, ένα κατάλυμα χρειάζεται ανανέωση -άλλοτε συνολική, άλλοτε στοχευμένη. Ενδεικτικές παρεμβάσεις είναι η προσθήκη ιδιωτικών κολυμβητικών δεξαμενών στα ισόγεια δωμάτια, η αισθητική και ενεργειακή αναβάθμιση, η δημιουργία εσωτερικής πισίνας για επιμήκυνση της σεζόν, η αναδιοργάνωση της εστίασης με πολλαπλά σημεία και θεματικές επιλογές. Εκεί όπου παλαιότερα υπήρχαν 1-2 εστιατόρια, σήμερα τα μεγάλα resorts απαιτούν 6-7, συν 4-5 σημεία για καφέ-ποτό.

Στα νεότερα κτίρια οι επεμβάσεις είναι συνήθως ήπιες, με έμφαση στην ενέργεια και στον φωτισμό. Στα παλαιότερα, συχνά σε προνομιακές τοποθεσίες, προχωρούμε ουσιαστικά σε ριζική ανακατασκευή, με νέο, σύγχρονο αρχιτεκτονικό λεξιλόγιο και τεχνικό υπόβαθρο. Στατιστικά, για κάθε νέο ξενοδοχείο που μελετάμε, ανακατασκευάζουμε τουλάχιστον διπλάσιες παλαιότερες μονάδες του ίδιου χαρτοφυλακίου -μια πραγματικότητα που αντανακλά την ανάγκη ανανέωσης σε ώριμες τουριστικά αγορές.

 

 

Σ.Μ.: Ποια άλλα κτιριακά έργα αναλαμβάνετε το γραφείο και πώς τροφοδοτεί η εμπειρία σας τον ξενοδοχειακό σχεδιασμό;

Κ.Κ.: Μας ενδιαφέρουν οι νέες προκλήσεις και τα διαφορετικά κτιριολογικά προγράμματα. Μελετάμε και υλοποιούμε μονοκατοικίες, συγκροτήματα κατοικιών, πολυκατοικίες, παραθεριστικές κατοικίες, αποκαταστάσεις και ανακατασκευές, κτίρια γραφείων, εκπαιδευτήρια, ακόμη και φαρμακοβιομηχανίες. Έχουμε σχεδιάσει και υλοποιήσει πάνω από 240 καταστήματα υψηλού επιπέδου. Η αλληλεπίδραση ανάμεσα στις τυπολογίες είναι αμφίδρομη, όμως διαπιστώνω ότι η εμπειρία από τα “άλλα” έργα τροφοδοτεί ισχυρότερα τον ξενοδοχειακό σχεδιασμό: ένα ολοκληρωμένο resort είναι, στην πράξη, μια μικρή πόλη.

Στο πρόγραμμα ενός θέρετρου συνυπάρχουν υποδοχή, εστίαση, κλειστοί, υπαίθριοι και ημιυπαίθριοι χώροι δραστηριοτήτων, αθλητικές εγκαταστάσεις, spa, πισίνες, καταστήματα, παιδικοί σταθμοί και παιδικές χαρές, αίθουσες πολλαπλών χρήσεων και αμφιθέατρα, ιατρεία, επαγγελματικές κουζίνες, αποθήκες, αποδυτήρια, χώροι και δωμάτια προσωπικού, μηχανοστάσια, δεξαμενές και εγκαταστάσεις επεξεργασίας νερού και λυμάτων. Η κατανόηση αυτής της πολυπλοκότητας απαιτεί σχεδιασμό που ισορροπεί ανάμεσα στη λειτουργία, την εμπειρία και την ανθεκτικότητα. Εκεί ακριβώς αξιοποιούμε τη γνώση από τις λοιπές τυπολογίες, ώστε το σύνολο να είναι περισσότερο από το άθροισμα των μερών του.

Διαβάστε την πλήρη συνέντευξη στο τεύχος ek 302 | Νοέμβριος 2025.